Investiții imobiliare
OBIECTIV
1. Obiectivul prezentului standard este acela de a prescrie tratamentul contabil al investițiilor imobiliare și al dispozițiilor aferente de prezentare a informațiilor.
DOMENIU DE APLICARE
2. Prezentul standard trebuie aplicat la recunoașterea, evaluarea și prezentarea informațiilor aferente investițiilor imobiliare.
3. Printre altele, prezentul standard reglementează evaluarea, în situațiile financiare ale unui locatar, a dreptului asupra unei investiții imobiliare deținute în temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de leasing financiar și evaluarea, în situațiile financiare ale unui locator, a unei investiții imobiliare date în leasing unui locatar, în temeiul unui contract de leasing operațional. Prezentul standard nu reglementează aspectele care intră sub incidența IAS 17 Contracte de leasing, inclusiv:
(a) clasificarea operațiunilor de leasing ca leasing financiar sau operațional;
(b) recunoașterea venitului realizat din leasing aferent investiției imobiliare (a se vedea, de asemenea, IAS 18 Venituri);
(c) evaluarea, în situațiile financiare ale unui locatar, a unui drept asupra unei investiții imobiliare deținute în temeiul unui contract de leasing contabilizat drept contract de leasing operațional ;
(d) evaluarea, în situațiile financiare ale unui locator, a investiției sale nete într-un contract de leasing financiar;
(e) contabilizarea tranzacțiilor de vânzare și leaseback; și
(f) prezentarea informațiilor cu privire la contractele de leasing financiar și leasing operațional.
4. Prezentul standard nu se aplică:
(a) activelor biologice aferente activității agricole (a se vedea IAS 41 Agricultura); și
(b) concesiunilor miniere și rezervelor minerale cum ar fi petrolul, gazele naturale și resursele neregenerabile similare.
DEFINIȚII
5. În sensul prezentului standard, termenii de mai jos au următorul înțeles:
Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut în bilanț.
Costul este valoarea numerarului sau a echivalentelor de numerar plătite sau valoarea justă a altei contraprestații oferite pentru dobândirea unui activ în momentul achiziției sau construcției sale sau, dacă este cazul, valoarea atribuită acelui activ atunci când este recunoscut inițial în conformitate cu dispozițiile specifice din celelalte IFRS-uri, de exemplu IFRS 2 Plata pe bază de acțiuni.
Valoarea justă este valoarea pentru care un activ ar putea fi tranzacționat între părți interesate și aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții obiective.
O investiție imobiliară este o proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau o parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing financiar) mai degrabă pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului, sau ambele, decât pentru:
(a) a fi utilizată pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative; sau
(b) a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității.
O proprietate imobiliară utilizată de posesor este o proprietate imobiliară deținută (de proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizată la producția sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative.
6. Un drept imobiliar deținut de către un locatar în temeiul unui contract de leasing operațional poate fi clasificat și contabilizat ca fiind o investiție imobiliară dacă și numai dacă proprietatea imobiliară ar corespunde altfel definiției unei investiții imobiliare și locatarul utilizează modelul valorii juste prezentat la punctele 33-55 pentru activul recunoscut. Această alternativă de clasificare poate fi utilizată de la caz la caz. Cu toate acestea, odată ce se alege această alternativă de clasificare pentru un astfel de drept imobiliar deținut în temeiul unui contract de leasing operațional, toate proprietățile imobiliare clasificate ca investiții imobiliare trebuie contabilizate utilizând modelul valorii juste. Atunci când este aleasă această alternativă de clasificare, orice drept clasificat astfel este inclus în informațiile a căror prezentare este impusă de punctele 74-78.
7. O investiție imobiliară este deținută pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele. Prin urmare, o investiție imobiliară generează fluxuri de trezorerie care sunt în mare măsură independente de alte active deținute de o entitate. Astfel, investițiile imobiliare se diferențiază de proprietățile imobiliare utilizate de posesor. Producția sau furnizarea de bunuri sau servicii (sau utilizarea proprietății în scopuri administrative) generează fluxuri de trezorerie care nu pot fi atribuite numai proprietății imobiliare, ci și altor active utilizate în procesul de producție sau furnizare de bunuri sau servicii. IAS 16 Imobilizări corporale se aplică proprietăților imobiliare utilizate de posesor.
8. Următoarele constituie exemple de investiții imobiliare:
(a) terenurile deținute, mai degrabă, în scopul creșterii pe termen lung a valorii capitalului, decât în scopul vânzării pe termen scurt, în cursul activității uzuale;
(b) terenurile deținute pentru o utilizare viitoare încă nedeterminată. (Dacă o entitate nu a hotărât dacă va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării pe termen scurt în cursul activității uzuale, atunci terenul este considerat ca fiind deținut în scopul creșterii valorii capitalului.);
(c) o clădire aflată în proprietatea entității (sau deținută de entitate în temeiul unui contract de leasing financiar) și închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operațional;
(d) o clădire care este liberă, dar care este deținută pentru a fi închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operațional.
9. Următoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiții imobiliare și care, prin urmare, nu intră sub incidența prezentului standard:
(a) proprietățile imobiliare deținute pentru a fi vândute în cursul activității uzuale sau în procesul de construcție sau amenajare în vederea unei astfel de vânzări (a se vedea IAS 2 Stocuri), de exemplu, proprietățile imobiliare dobândite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate și revândute;
(b) proprietățile imobiliare care sunt în curs de construire sau amenajare în numele unor terțe părți (a se vedea IAS 11 Contracte de construcție);
(c) proprietățile imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16) inclusiv (printre altele) proprietățile deținute în scopul utilizării lor viitoare ca proprietăți imobiliare utilizate de posesor, proprietățile deținute în scopul amenajării viitoare și utilizării ulterioare ca proprietăți imobiliare utilizate de posesor, proprietățile utilizate de salariați (indiferent dacă aceștia plătesc sau nu chirie la cursul pieței) și proprietăți imobiliare utilizate de posesor care urmează a fi cedate;
(d) proprietățile imobiliare în curs de construire sau amenajare în scopul utilizării viitoare ca investiții imobiliare. IAS 16 se aplică acestei categorii de proprietăți imobiliare până în momentul finalizării lucrărilor de construcție sau amenajare, după care devin investiții imobiliare și intră sunt incidența prezentului standard. Cu toate acestea, prezentul standard se aplică investițiilor imobiliare existente care sunt amenajate cu scopul de a fi utilizate în continuare ca investiții imobiliare (a se vedea punctul 58);
(e) proprietățile imobiliare care sunt închiriate unei alte entități în temeiul unui contract de leasing financiar.
10. Anumite proprietăți includ o parte care este deținută pentru a fi închiriată sau cu scopul creșterii valorii capitalului și o altă parte care este deținută pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative. Dacă aceste părți pot fi vândute separat (sau închiriate separat în temeiul unui contract de leasing financiar), o entitate le contabilizează separat. Dacă părțile nu pot fi vândute separat, proprietatea imobiliară constituie o investiție imobiliară doar în cazul în care o parte nesemnificativă este deținută pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative.
11. În unele situații, o entitate furnizează servicii auxiliare ocupanților unei proprietăți imobiliare pe care o deține. O entitate tratează o astfel de proprietate imobiliară ca investiție imobiliară dacă respectivele servicii reprezintă o componentă nesemnificativă a întregului contract. Un exemplu este situația în care proprietarul unei clădiri de birouri furnizează servicii de pază și întreținere locatarilor care ocupă clădirea.
12. În alte situații, serviciile furnizate reprezintă o componentă semnificativă. De exemplu, dacă o entitate are în proprietate și administrează un hotel, serviciile furnizate oaspeților reprezintă o componentă semnificativă a întregului contract. Prin urmare, un hotel administrat de proprietar reprezintă mai degrabă o proprietate imobiliară utilizată de posesor decât o investiție imobiliară.
13. Poate fi dificil de stabilit dacă serviciile auxiliare sunt atât de semnificative încât o proprietate imobiliară să nu constituie o investiție imobiliară. De exemplu, proprietarul unui hotel transferă, uneori, anumite responsabilități unor terțe părți în temeiul unui contract de management. Condițiile unor astfel de contracte variază semnificativ. La una dintre extreme, proprietarul poate avea o poziție de investitor pasiv. La cealaltă extremă, proprietarul poate să fi contractat, pur și simplu, cu terțe părți exercitarea anumitor operațiuni zilnice, rămânând totuși suficient de expus la variațiile fluxurilor de trezorerie generate de activitățile hotelului.
14. Pentru a stabili dacă o proprietate imobiliară constituie o investiție imobiliară este nevoie de raționament. O entitate elaborează criterii astfel încât să își poată exercita în mod consecvent raționamentul, în conformitate cu definiția investiției imobiliare și cu îndrumările aferente de la punctele 7-13. Punctul 75 litera (c) impune unei entități să prezinte informații referitoare la aceste criterii în cazul în care clasificarea este dificilă.
15. În anumite cazuri, o entitate are o proprietate imobiliară care este închiriată și ocupată de societatea-mamă sau de o altă filială. Proprietatea imobiliară nu îndeplinește condițiile unei investiții imobiliare în situațiile financiare consolidate, deoarece proprietatea imobiliară în cauză este o proprietate imobiliară utilizată de posesor din punctul de vedere al grupului. Cu toate acestea, din punctul de vedere al entității care o deține, proprietatea imobiliară este o investiție imobiliară dacă respectă definiția de la punctul 5. Prin urmare, în situațiile sale financiare individuale, locatorul tratează proprietatea imobiliară ca investiție imobiliară.
RECUNOAȘTERE
16. O investiție imobiliară trebuie recunoscută ca activ dacă și numai dacă:
(a) există probabilitatea ca beneficiile economice viitoare asociate investiției imobiliare să revină entității; și
(b) costul investiției imobiliare poate fi evaluat în mod credibil.
17. O entitate evaluează conform acestui principiu de recunoaștere toate costurile sale cu investițiile imobiliare în momentul când sunt suportate. Aceste costuri includ costuri suportate inițial pentru a achiziționa o investiție imobiliară și costurile suportate ulterior pentru a adăuga, pentru a înlocui o parte sau pentru a întreține o proprietate imobiliară.
18. Conform principiului de recunoaștere de la punctul 16, o entitate nu recunoaște în valoarea contabilă a unei investiții imobiliare costurile întreținerii zilnice ale unei astfel de proprietăți imobiliare. Aceste costuri sunt mai degrabă recunoscute în profit sau pierdere pe măsură ce sunt suportate. Costurile întreținerii zilnice sunt în principal costul manoperei și al consumabilelor și pot include costul părților minore. Scopul acestor cheltuieli este deseori descris ca fiind pentru "reparațiile și întreținerea" proprietății imobiliare.
19. Este posibil ca unele părți ale investițiilor imobiliare să fi fost dobândite prin înlocuire. De exemplu, s-ar putea ca pereții interiori să fi înlocuit pereții originali. Conform principiului de recunoaștere, dacă sunt îndeplinite criteriile de recunoaștere, o entitate recunoaște în valoarea contabilă a unei investiții imobiliare costul înlocuirii unei părți a investiției imobiliare existente în momentul în care sunt suportate costurile. Valoarea contabilă a acelor părți care sunt înlocuite este derecunoscută în conformitate cu dispozițiile de derecunoaștere din prezentul standard.
EVALUARE LA RECUNOAȘTERE
20. O investiție imobiliară trebuie evaluată inițial la cost. Costurile de tranzacționare trebuie incluse în evaluarea inițială.
21. Costul unei investiții imobiliare cumpărate include prețul său de cumpărare și orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru serviciile juridice, taxele pentru transferul dreptului de proprietate și alte costuri de tranzacționare.
22. Costul unei investiții imobiliare construite în regie proprie este costul de la data finalizării lucrărilor de construcții sau de amenajare. Până la acea dată, o entitate aplică IAS 16. La acea dată, proprietatea imobiliară devine investiție imobiliară și intră sub incidența prezentului standard [a se vedea punctul 57 litera (e) și punctul 65].
23. Costul unei investiții imobiliare nu este majorat cu:
(a) costurile de înființare (cu excepția situației în care acestea sunt necesare pentru a aduce proprietatea imobiliară în starea necesară pentru a fi capabilă de a funcționa în maniera intenționată de către conducere);
(b) pierderile din exploatare suportate înainte ca investiția imobiliară să atingă nivelul planificat de ocupare; sau
(c) cheltuielile generate de pierderile anormale de materiale, forță de muncă sau alte resurse în cursul lucrărilor de construcții sau amenajare a proprietății imobiliare.
24. Dacă plata pentru o investiție imobiliară este amânată, costul acesteia este echivalentul prețului în numerar. Diferența dintre această sumă și plățile totale este recunoscută în cursul perioadei de creditare drept cheltuială cu dobânda.
25. Costul inițial al unui drept imobiliar deținut în temeiul unui contract de leasing și clasificat drept investiție imobiliară trebuie să fie determinat după cum este prescris pentru un contract de leasing financiar la punctul 20 din IAS 17, și anume activul trebuie recunoscut la valoarea cea mai mică dintre valoarea justă a proprietății imobiliare și valoarea actualizată a plăților minime de leasing. O valoare echivalentă trebuie recunoscută drept datorie în conformitate cu același punct.
26. Orice primă plătită pentru un contract leasing este tratată ca parte din plățile minime de leasing efectuate în acest scop și este, prin urmare, inclusă în costul activului, dar exclusă din datorie. Dacă un drept imobiliar deținut în temeiul unui contract de leasing este clasificat ca investiție imobiliară, elementul contabilizat la valoarea justă este acel drept și nu proprietatea imobiliară care stă la baza lui. Pentru modelul valorii juste de la punctele 33-52 sunt stabilite îndrumări pentru determinarea valorii juste a unui drept imobiliar. Acele îndrumări sunt, de asemenea, relevante pentru determinarea valorii juste atunci când acea valoare este utilizată drept cost în scopul recunoașterii inițiale.
27. Una sau mai multe investiții imobiliare poate (pot) fi dobândită (dobândite) în schimbul unui activ sau unor active nemonetar(e) sau o combinație de active monetare și nemonetare. Următoarea discuție se referă la un schimb al unui activ nemonetar cu altul, dar se aplică, de asemenea, tuturor schimburilor descrise în propoziția precedentă. Costul unei astfel de investiții imobiliare este evaluat la valoarea justă, cu excepția situației în care (a) tranzacția de schimb nu are conținut comercial sau (b) nici valoarea justă a activului primit și nici cea a activului cedat nu pot fi evaluate credibil. Activul dobândit este evaluat în acest fel chiar dacă o entitate nu poate derecunoaște imediat activul cedat. Dacă activul dobândit nu este evaluat la valoarea justă, costul său este evaluat la valoarea contabilă a activului cedat.
28. O entitate determină dacă o tranzacție de schimb are conținut comercial luând în considerare măsura în care se preconizează ca viitoarele fluxuri de trezorerie ale sale să se modifice ca rezultat al acelei tranzacții. O tranzacție de schimb are conținut comercial dacă:
(a) configurația (riscul, plasarea în timp și valoarea) fluxurilor de trezorerie ale activului primit diferă de configurația fluxurilor de trezorerie ale activului transferat; sau
(b) valoarea specifică entității acordată părții activităților entității afectate de tranzacție se modifică în urma schimbului; și
(c) diferența de la litera (a) sau (b) este semnificativă în raport cu valoarea justă a activelor schimbate.
Pentru a determina dacă o tranzacție de schimb are conținut comercial, valoarea specifică entității acordată părții activităților entității afectate de tranzacție trebuie să reflecte fluxurile de trezorerie după impozitare. Rezultatul acestor analize poate fi clar, fără ca entitatea să aibă de efectuat calcule detaliate.
29. Valoarea justă a unui activ pentru care nu există tranzacții comparabile pe piață poate fi evaluată credibil dacă (a) gradul de variabilitate în intervalul de estimări rezonabile ale valorii juste nu este semnificativ pentru acel activ sau (b) probabilitățile diverselor estimări din interval pot fi evaluate rezonabil și utilizate în estimarea valorii juste. Dacă entitatea poate să determine credibil valoarea justă fie a activului primit, fie a activului cedat, atunci valoarea justă a activului cedat este folosită pentru a evalua costul, cu excepția situației în care valoarea justă a activului primit este mai clar evidentă.
EVALUARE DUPĂ RECUNOAȘTERE
Politica contabilă
30. Ținând cont de excepțiile prevăzute la punctele 32A și 34, o entitate trebuie să aleagă ca politică contabilă fie modelul valorii juste prevăzut la punctele 33-55, fie modelul bazat pe cost, prevăzut la punctul 56, și trebuie să aplice această politică tuturor investițiilor sale imobiliare.
31. IAS 8 Politici contabile, modificări ale estimărilor contabile și erori prevede că o modificare voluntară a politicii contabile trebuie să fie efectuată doar dacă va avea ca efect o prezentare mai adecvată a tranzacțiilor, a altor evenimente sau condiții în situațiile financiare ale entității. Este foarte puțin probabil ca o schimbare de la modelul valorii juste la modelul bazat pe cost să conducă la o prezentare mai corespunzătoare.
32. Prezentul standard impune tuturor entităților să determine valoarea justă a investițiilor imobiliare fie în scopul evaluării (dacă entitatea folosește modelul valorii juste), fie în scopul prezentării informațiilor (dacă folosește modelul bazat pe cost). O entitate este încurajată, dar nu obligată să determine valoarea justă a unei investiții imobiliare pe baza unei evaluări realizate de un evaluator independent care deține o calificare profesională relevantă și recunoscută și care are o experiență recentă în ceea ce privește localizarea și categoria investiției imobiliare în curs de evaluare.
32A O entitate poate:
(a) să aleagă fie modelul valorii juste, fie modelul bazat pe cost pentru toate investițiile imobiliare care susțin datorii care plătesc un randament legat direct de valoarea justă sau de randamentele activelor specificate, inclusiv acea investiție imobiliară; și
(b) să aleagă fie modelul valorii juste, fie modelul bazat pe cost pentru toate celelalte investiții imobiliare, neținând cont de alegerea făcută la litera (a).
32B Unii asigurători și alte entități exploatează un fond imobiliar intern care emite unități noționale, unele unități fiind deținute de către investitori în contracte conexe și altele fiind deținute de entitate. Punctul 32A nu permite unei entități să evalueze proprietatea imobiliară deținută de către fond parțial la cost și parțial la valoarea justă.
32C Dacă o entitate alege modele diferite pentru cele două categorii descrise la punctul 32A, vânzările de investiții imobiliare între grupuri de active evaluate folosind diferite modele trebuie recunoscute la valoarea justă, iar modificarea cumulată a valorii juste trebuie recunoscută în profit sau pierdere. În consecință, dacă o investiție imobiliară dintr-un grup de active în care se folosește modelul valorii juste este vândută într-un grup în care se folosește modelul bazat pe cost, valoarea justă a proprietății imobiliare la data vânzării devine costul său presupus.
Modelul valorii juste
33. După recunoașterea inițială, o entitate care alege modelul valorii juste trebuie să evalueze toate investițiile sale imobiliare la valoarea justă, cu excepția cazurilor descrise la punctul 53.
34. Atunci când un drept imobiliar deținut de către un locatar în baza unui contract de leasing operațional este clasificat ca investiție imobiliară în conformitate cu punctul 6, punctul 30 nu se aplică; trebuie aplicat modelul valorii juste.
35. Un câștig sau o pierdere generat(ă) de o modificare a valorii juste a investiției imobiliare trebuie recunoscut(ă) în profitul sau în pierderea perioadei în care apare.
36. Valoarea justă a investiției imobiliare este prețul la care proprietatea imobiliară ar putea fi tranzacționată între părți interesate și aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții obiective (a se vedea punctul 5). Valoarea justă exclude, în mod specific, un preț estimat majorat sau micșorat de termeni sau împrejurări speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanțare, contractele de vânzare și leaseback, contraprestații speciale sau concesiuni acordate de orice persoană implicată în vânzare.
37. O entitate determină valoarea justă fără a deduce costurile de tranzacționare pe care le poate suporta în cadrul vânzării sau al unui alt tip de cedare.
38. Valoarea justă a unei proprietăți imobiliare trebuie să reflecte condițiile de piață la data bilanțului.
39. Valoarea justă este specifică unui anumit moment. Deoarece condițiile de piață se pot modifica, valoarea raportată ca valoare justă poate fi incorectă sau inadecvată într-un alt moment. Definiția valorii juste presupune, de asemenea, realizarea tranzacției simultan cu încheierea contractului de vânzare, fără variații ale prețului care ar putea interveni în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții obiective, între părți interesate și aflate în cunoștință de cauză, în cazul în care schimbul nu se realizează simultan cu încheierea contractului.
40. Valoarea justă a unei investiții imobiliare reflectă, printre altele, veniturile din chirii aferente contractelor curente de leasing, precum și ipotezele raționale și justificate reprezentând ceea ce părțile interesate și aflate în cunoștință de cauză ar presupune cu privire la veniturile din chirii obținute din contracte viitoare de leasing, din perspectiva condițiilor actuale. Aceasta reflectă, de asemenea, în mod similar, orice ieșiri de numerar (inclusiv plăți ale chiriilor și alte ieșiri) care ar fi de așteptat în ceea ce privește proprietatea imobiliară. Unele din aceste ieșiri sunt reflectate în datorii, în timp ce altele sunt legate de ieșiri care nu sunt recunoscute în situațiile financiare până la o dată ulterioară (de exemplu, plăți periodice cum ar fi chiriile contingente).
41. Punctul 25 specifică baza de recunoaștere inițială a costului unui drept asupra unei proprietăți imobiliare luate în leasing. Punctul 33 prevede ca dreptul în proprietatea imobiliară în leasing să fie reevaluat, dacă este necesar, la valoarea justă. Într-un contract de leasing negociat la ratele pieței, valoarea justă a unui drept într-o proprietate imobiliară în leasing la achiziție, netă de toate plățile de leasing așteptate (inclusiv cele aferente datoriilor recunoscute) ar trebui să fie zero. Această valoare justă nu se modifică, chiar dacă, în scopuri contabile, un activ și o datorie în leasing sunt recunoscute la valoarea justă sau la valoarea actualizată a plăților minime de leasing, în conformitate cu punctul 20 din IAS 17. Astfel, reevaluarea unui activ în leasing de la cost, în conformitate cu punctul 25, la valoarea justă, în conformitate cu punctul 33, nu ar trebui să dea naștere niciunui câștig sau niciunei pierderi inițial(e), cu excepția cazului în care valoarea justă este evaluată la momente diferite. Aceasta s-ar putea întâmpla atunci când alegerea de a aplica modelul valorii juste se face după recunoașterea inițială.
42. Definiția valorii juste se referă la "părți interesate și aflate în cunoștință de cauză". În acest context, "aflate în cunoștință de cauză" înseamnă că atât cumpărătorul, cât și vânzătorul, care participă de bunăvoie la contract, sunt informați corect cu privire la natura și caracteristicile investiției imobiliare, la utilizările actuale și potențiale ale acesteia, precum și la condițiile de piață la data bilanțului. Un cumpărător interesat este motivat, dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici extrem de nerăbdător, nici hotărât să cumpere la orice preț. Presupusul cumpărător nu ar plăti un preț mai mare decât ar impune o piață a vânzătorilor și cumpărătorilor interesați și aflați în cunoștință de cauză.
43. Un vânzător interesat nu este nici extrem de nerăbdător, nici constrâns să vândă, dispus să accepte orice preț, și nici pregătit să mențină un preț care nu este considerat realist în condițiile curente de piață. Vânzătorul interesat este motivat să vândă investiția imobiliară, în condițiile pieței, la cel mai bun preț care poate fi obținut. Împrejurările în care se află proprietarul actual al investiției imobiliare nu sunt luate în considerare, deoarece vânzătorul interesat este un proprietar ipotetic (de exemplu, un vânzător interesat nu ar lua în considerare circumstanțele fiscale specifice ale proprietarului actual al investiției imobiliare).
44. Definiția valorii juste se referă la o tranzacție desfășurată în condiții obiective. Acest tip de tranzacție are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială care ar face ca prețurile tranzacțiilor să nu fie caracteristice condițiilor de piață. Se presupune că tranzacția are loc între părți neafiliate, acționând fiecare în mod independent.
45. Cea mai bună dovadă a valorii juste este dată de prețurile curente existente pe o piață activă pentru proprietăți imobiliare similare, aflate în aceeași locație și stare, care fac obiectul unor contracte similare de leasing sau de altă natură. O entitate are grijă să identifice orice diferențe survenite în natura, locația sau starea proprietății imobiliare sau în termenii contractuali stipulați în contractele de leasing sau de altă natură, care au ca obiect proprietatea imobiliară.
46. În lipsa unor prețuri curente pe o piață activă de tipul celei descrise la punctul 45, o entitate ia în considerare informații provenite din diverse surse, inclusiv:
(a) prețurile curente pe o piață activă pentru proprietăți imobiliare diferite ca natură, stare sau locație (sau care fac obiectul unor contracte diferite de leasing sau de altă natură), ajustate astfel încât să reflecte diferențele în cauză;
(b) prețurile recente ale proprietăților similare de pe piețe mai puțin active, cu ajustări care să reflecte orice modificări ale condițiilor economice survenite de la data tranzacțiilor care au fost efectuate la acele prețuri; și
(c) previziunile actualizate ale fluxurilor de trezorerie, bazate pe estimări credibile ale fluxurilor de trezorerie viitoare, susținute de termenii oricăror contracte existente de leasing sau de altă natură și (după caz) de dovezi externe, cum ar fi chiriile curente de pe piață pentru proprietăți imobiliare similare, aflate în aceeași locație și stare, utilizând rate de actualizare care reflectă ipotezele curente de pe piață privind incertitudinile referitoare la valoarea și durata fluxurilor de trezorerie.
47. În unele cazuri, diversele surse enumerate la punctul anterior pot sugera concluzii diferite în ceea ce privește valoarea justă a unei investiții imobiliare. O entitate analizează motivele care determină diferențele în cauză pentru a ajunge la cea mai credibilă estimare a valorii juste, într-un interval de estimări credibile ale valorii juste.
48. În situații excepționale, în momentul în care o entitate achiziționează pentru prima dată o investiție imobiliară (sau în momentul în care o proprietate imobiliară existentă devine pentru prima dată investiție imobiliară, ca urmare a finalizării lucrărilor de construcție sau de amenajare sau ca urmare a unei modificări în utilizare), există dovezi evidente că gradul de variabilitate al gamei de estimări credibile ale valorii juste va fi atât de mare, iar probabilitățile obținerii unor rezultate variate vor fi atât de dificil de evaluat, încât utilitatea unei singure estimări a valorii juste este negată. Acest lucru poate indica faptul că valoarea justă a proprietății imobiliare nu va putea fi determinată, în mod credibil, pe o bază continuă (a se vedea punctul 53).
49. Valoarea justă diferă de valoarea de utilizare, astfel cum este aceasta definită în IAS 36 Deprecierea activelor. Valoarea justă reflectă cunoștințele și estimările cumpărătorilor și vânzătorilor interesați și aflați în cunoștință de cauză. În schimb, valoarea de utilizare reflectă estimările entității, inclusiv efectele factorilor care pot fi specifici entității și care nu sunt aplicabili entităților în general. De exemplu, valoarea justă nu reflectă niciunul dintre factorii următori, în măsura în care ei nu vor fi disponibili la nivel general pentru cumpărătorii și vânzătorii interesați și aflați în cunoștință de cauză:
(a) valoarea suplimentară derivată din crearea unui portofoliu de proprietăți în diferite locații;
(b) sinergiile dintre proprietățile imobiliare și alte active;
(c) drepturile sau restricțiile legale care sunt specifice doar proprietarului curent; și
(d) beneficiile sau poverile fiscale specifice proprietarului curent.
50. Pentru a determina valoarea justă a unei investiții imobiliare, o entitate nu evidențiază dublu activele sau datoriile care sunt recunoscute ca active sau datorii separate. De exemplu:
(a) echipamente precum lifturile sau aparatele de aer condiționat fac adesea parte integrantă dintr-o clădire și, în general, sunt mai degrabă incluse în valoarea justă a investiției imobiliare, decât recunoscute separat ca imobilizări corporale;
(b) dacă un birou este închiriat împreună cu mobilierul din interior, atunci valoarea justă a biroului include, în general, valoarea justă a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului mobilat. Atunci când mobilierul este inclus în valoarea justă a investiției imobiliare, o entitate nu recunoaște mobilierul ca fiind activ separat;
(c) valoarea justă a investiției imobiliare exclude veniturile din leasing operațional, angajate sau plătite în avans, deoarece entitatea le recunoaște ca activ separat sau datorie separată;
(d) valoarea justă a investiției imobiliare deținută în temeiul unui contract de leasing reflectă fluxurile de trezorerie preconizate (inclusiv chiria contingentă care se preconizează că va deveni scadentă). Prin urmare, dacă o evaluare obținută pentru o proprietate imobiliară este netă de orice plăți care se preconizează că vor fi efectuate, va fi necesară readăugarea oricărei datorii recunoscute aferente contractului de leasing pentru a se ajunge la valoarea justă a investiției imobiliare, în scopuri contabile.
51. Valoarea justă a investiției imobiliare nu reflectă cheltuiala viitoare de capital care va îmbunătăți sau va spori valoarea proprietății imobiliare și nu reflectă beneficiile viitoare aferente generate de acea cheltuială viitoare.
52. În unele cazuri, o entitate preconizează că valoarea actualizată a plăților sale aferente unei investiții imobiliare (altele decât plățile aferente datoriilor recunoscute) va depăși valoarea actualizată a încasărilor de numerar aferente. O entitate aplică IAS 37 Provizioane, datorii contingente și active contingente pentru a determina dacă se recunoaște o datorie și, în caz afirmativ, cum să fie evaluată aceasta.
Incapacitatea de a determina în mod credibil valoarea justă
53. Există o prezumție relativă conform căreia o entitate poate să determine, în mod credibil, valoarea justă a unei investiții imobiliare, pe o bază continuă. Cu toate acestea, în situații excepționale, în momentul în care o entitate achiziționează pentru prima dată o investiție imobiliară (sau în momentul în care o proprietate imobiliară existentă devine pentru prima dată investiție imobiliară, ca urmare a finalizării lucrărilor de construcție sau de amenajare sau ca urmare a unei modificări în utilizare) există dovezi evidente că valoarea justă a investiției imobiliare nu este determinabilă în mod credibil pe o bază continuă. Această situație apare dacă și numai dacă tranzacțiile comparabile de pe piață sunt ocazionale și nu sunt disponibile estimări alternative credibile ale valorii juste (de exemplu, bazate pe previziuni actualizate ale fluxurilor de trezorerie). În astfel de situații, o entitate trebuie să evalueze investiția imobiliară în cauză utilizând modelul bazat pe cost prezentat în IAS 16. Se va presupune că valoarea reziduală a investiției imobiliare trebuie să fie egală cu zero. Entitatea trebuie să aplice IAS 16 până în momentul cedării investiției imobiliare.
54. În cazurile excepționale în care, din motivul prezentat la punctul anterior, o entitate este constrânsă să evalueze o investiție imobiliară utilizând modelul bazat pe cost în conformitate cu IAS 16, entitatea evaluează toate celelalte investiții imobiliare ale sale la valoarea justă. În aceste cazuri, cu toate că o entitate poate folosi modelul bazat pe cost pentru o investiție imobiliară, entitatea trebuie să continue să contabilizeze fiecare dintre proprietățile imobiliare rămase utilizând modelul valorii juste.
55. În cazul în care a evaluat anterior o investiție imobiliară la valoarea justă, o entitate trebuie să continue să evalueze proprietatea imobiliară în cauză la valoarea justă, până în momentul cedării (sau până în momentul în care proprietatea imobiliară devine proprietate imobiliară utilizată de posesor sau entitatea începe să amenajeze proprietatea în scopul vânzării ulterioare în cursul activității uzuale), chiar dacă frecvența tranzacțiilor comparabile de pe piață scade sau prețurile pieței devin mai greu accesibile.
Modelul bazat pe cost
56. După recunoașterea inițială, o entitate care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să evalueze toate investițiile sale imobiliare în conformitate cu dispozițiile IAS 16 pentru acel model, altele decât cele care îndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deținute în vederea vânzării (sau sunt incluse într-un grup destinat cedării care este clasificat ca fiind deținut în vederea vânzării) în conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate deținute în vederea vânzării și activități întrerupte. Investițiile imobiliare care îndeplinesc criteriile pentru a fi clasificate ca fiind deținute în vederea vânzării (sau sunt incluse într-un grup destinat cedării care este clasificat ca fiind deținut în vederea vânzării) trebuie evaluate în conformitate cu IFRS 5.
TRANSFERURI
57. Transferurile în și din categoria investițiilor imobiliare trebuie făcute dacă și numai dacă există o modificare a utilizării, evidențiată de:
(a) începerea utilizării de către posesor, pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor;
(b) începerea procesului de îmbunătățire în perspectiva vânzării, pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor;
(c) încheierea utilizării de către posesor, pentru un transfer din categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor în categoria investițiilor imobiliare;
(d) începerea unui leasing operațional cu o altă parte, pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare; sau
(e) finalizarea lucrărilor de construcții sau amenajare, pentru un transfer din categoria proprietăților imobiliare în curs de construcție sau amenajare (reglementată de IAS 16) în categoria investițiilor imobiliare.
58. Punctul 57 litera (b) prevede ca o entitate să transfere o proprietate imobiliară din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor dacă și numai dacă intervine o modificare în utilizare evidențiată de demararea lucrărilor de amenajare, în perspectiva vânzării. În cazul în care decide să cedeze o investiție imobiliară fără amenajări suplimentare, o entitate continuă să trateze proprietatea imobiliară ca investiție imobiliară până în momentul în care aceasta este derecunoscută (eliminată din bilanț) și nu o tratează ca element de stoc. În mod similar, dacă o entitate începe procesul de reamenajare a unei investiții imobiliare existente, în scopul utilizării viitoare continue ca investiție imobiliară, atunci proprietatea imobiliară rămâne investiție imobiliară și nu este reclasificată drept proprietate imobiliară utilizată de posesor în cursul reamenajării.
59. Punctele 60-65 se aplică aspectelor legate de recunoaștere și evaluare care apar în cazul în care o entitate utilizează modelul valorii juste pentru investițiile imobiliare. În cazul în care o entitate utilizează modelul bazat pe cost, transferurile între categoria investițiilor imobiliare, a proprietăților imobiliare utilizate de posesor și a stocurilor nu modifică valoarea contabilă a proprietății imobiliare transferate și nu modifică nici costul respectivei proprietăți, în scopul evaluării sau al prezentării informațiilor.
60. Pentru transferul unei investiții imobiliare contabilizate la valoarea justă în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor, costul presupus al proprietății în scopul contabilizării ei ulterioare în conformitate cu IAS 16 sau cu IAS 2 trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării.
61. Dacă o proprietate imobiliară utilizată de posesor devine o investiție imobiliară care va fi contabilizată la valoarea justă, o entitate trebuie să aplice IAS 16 până la data modificării utilizării. Entitatea trebuie să trateze orice diferență de la acea dată în valoarea contabilă a proprietății imobiliare în conformitate cu IAS 16 și valoarea sa justă la fel ca pe o reevaluare, în conformitate cu IAS 16.
62. Până la data la care proprietatea imobiliară utilizată de posesor devine o investiție imobiliară contabilizată la valoarea justă, o entitate amortizează proprietatea imobiliară și recunoaște orice pierderi din depreciere survenite. Entitatea tratează orice diferență de la acea dată în valoarea contabilă a proprietății imobiliare în conformitate cu IAS 16 și valoarea sa justă la fel ca pe o reevaluare, în conformitate cu IAS 16. Cu alte cuvinte:
(a) orice scădere rezultată în valoarea contabilă a proprietății imobiliare este recunoscută în profit sau pierdere. Cu toate acestea, în măsura în care o valoare este inclusă în surplusul din reevaluare aferent respectivei proprietăți imobiliare, scăderea acesteia este trecută pe cheltuieli prin scăderea surplusului din reevaluare;
(b) orice creștere rezultată în valoarea contabilă este tratată după cum urmează:
(i) în măsura în care această creștere reia o pierdere din depreciere anterioară aferentă proprietății imobiliare în cauză, creșterea este recunoscută în profit sau pierdere. Valoarea recunoscută în profit sau pierdere nu depășește valoarea necesară restabilirii valorii contabile la valoarea contabilă care ar fi fost determinată (minus amortizarea) în cazul în care nu ar fi fost recunoscută nicio pierdere din depreciere;
(ii) orice valoare a creșterii care rămâne este creditată direct în capitalurile proprii, în categoria de surplus din reevaluare. În momentul unei cedări ulterioare a investiției imobiliare, surplusul din reevaluare inclus în capitalurile proprii poate fi transferat în rezultatul reportat. Acest transfer din surplusul din reevaluare în rezultatul reportat nu se face prin intermediul profitului sau pierderii.
63. Pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare, care va fi contabilizat la valoarea justă, orice diferență între valoarea justă a proprietății imobiliare la acea dată și valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în profit sau pierdere.
64. Tratamentul transferurilor din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare care vor fi contabilizate la valoarea justă este consecvent cu tratamentul vânzărilor de stocuri.
65. Atunci când o entitate finalizează lucrările de construcție sau de amenajare în regie proprie a unei investiții imobiliare care va fi contabilizată la valoarea justă, orice diferență între valoarea justă a proprietății imobiliare de la acea dată și valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în profit sau pierdere.
CEDĂRI
66. O investiție imobiliară trebuie derecunoscută (eliminată din bilanț) în momentul cedării sau atunci când investiția imobiliară este definitiv retrasă din folosință și nu se mai preconizează apariția de beneficii economice viitoare din cedarea ei.
67. Cedarea unei investiții imobiliare poate fi realizată prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar. Pentru determinarea datei de cedare a investiției imobiliare, o entitate aplică criteriile din IAS 18 pentru recunoașterea veniturilor rezultate din vânzarea bunurilor și ia în considerare îndrumările aferente din apendicele la IAS 18. IAS 17 se aplică în cazul cedării realizate prin contractarea unui leasing financiar și a unei tranzacții de vânzare și leaseback.
68. Dacă, în conformitate cu principiul de recunoaștere de la punctul 16, o entitate recunoaște în valoarea contabilă a unui activ costul înlocuirii pentru o parte dintr-o investiție imobiliară, entitatea derecunoaște valoarea contabilă a părții înlocuite. Pentru investiția imobiliară contabilizată utilizând modelul bazat pe cost, o parte înlocuită nu poate fi o parte care a fost amortizată separat. Dacă nu este posibil ca o entitate să determine valoarea contabilă a părții înlocuite, ea poate utiliza costul înlocuirii ca pe o indicație a valorii costului părții înlocuite la momentul achiziționării sau construcției. Conform modelului valorii juste, valoarea justă a unei investiții imobiliare poate să reflecte deja că partea care urmează a fi înlocuită și-a pierdut valoarea. În alte cazuri, poate fi dificil să discernem cu cât ar trebui redusă valoarea justă pentru partea care este înlocuită. O alternativă la reducerea valorii juste pentru partea înlocuită, atunci când aceasta nu este posibilă, este includerea costului înlocuirii în valoarea contabilă a activului și apoi reevaluarea valorii juste, așa cum s-ar impune pentru adăugiri care nu implică înlocuirea.
69. Câștigurile sau pierderile generate din casarea sau cedarea unei investiții imobiliare trebuie determinate ca diferență între încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului și trebuie recunoscute în profit sau pierdere (cu excepția situației în care IAS 17 nu prevede alte reguli pentru vânzare și leaseback) în perioada scoaterii din uz sau cedării.
70. Contraprestația care urmează a fi primită în urma cedării unei investiții imobiliare este recunoscută inițial la valoarea justă. În particular, dacă plata pentru o investiție imobiliară este amânată, contraprestația primită este recunoscută inițial la echivalentul în numerar al prețului. Diferența dintre valoarea nominală a contraprestației și echivalentul în numerar al prețului este recunoscută ca venit din dobânzi, în conformitate cu IAS 18, utilizând metoda dobânzii efective.
71. O entitate aplică IAS 37 sau alte standarde, după caz, pentru orice datorii pe care le reportează în urma cedării unei investiții imobiliare.
72. Compensația primită de la terți pentru investițiile imobiliare depreciate, pierdute sau la care s-a renunțat trebuie recunoscută în profit sau pierdere atunci când compensația devine exigibilă.
73. Deprecierile sau pierderile din investițiile imobiliare, pretențiile conexe pentru, sau plata de compensații de la terți și orice achiziționări ulterioare sau construcții de active de înlocuire sunt evenimente economice separate și sunt contabilizate separat după cum urmează:
(a) deprecierile investițiilor imobiliare sunt recunoscute în conformitate cu IAS 36;
(b) scoaterea din uz sau cedarea investițiilor imobiliare sunt recunoscute în conformitate cu punctele 66-71 din prezentul standard;
(c) compensațiile de la terți pentru investiții imobiliare care au fost depreciate, pierdute sau la care s-a renunțat sunt recunoscute în profit sau pierdere atunci când devin exigibile; și
(d) costul activelor renovate, cumpărate sau construite ca înlocuitori este determinat în conformitate cu punctele 20-29 din prezentul standard.
PREZENTAREA INFORMAȚIILOR
Modelul valorii juste și modelul bazat pe cost
74. Informațiile a căror prezentare este prevăzută mai jos se aplică în plus față de cele prevăzute de IAS 17. În conformitate cu IAS 17, proprietarul unei investiții imobiliare furnizează prezentările de informații ale unui locator cu privire la contractele de leasing încheiate. O entitate care deține o investiție imobiliară în temeiul unui contract de leasing financiar sau operațional furnizează prezentările de informații ale locatarului pentru contractele de leasing financiar și prezentările de informații ale locatorului pentru orice contract de leasing operațional pe care l-a încheiat.
75. O entitate trebuie să prezinte următoarele informații:
(a) dacă aplică modelul valorii juste sau modelul bazat pe cost;
(b) în cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă, și în ce situații, drepturile imobiliare deținute în temeiul unor contracte de leasing operațional sunt clasificate și contabilizate drept investiții imobiliare;
(c) în cazul în care clasificarea este dificilă (a se vedea punctul 14), criteriile pe care le folosește pentru a deosebi investițiile imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor și de proprietățile imobiliare deținute pentru vânzare în cursul activității uzuale;
(d) metodele și ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investiției imobiliare, inclusiv o declarație din care să rezulte că determinarea valorii juste s-a bazat pe informații de pe piață sau s-a bazat mai mult pe alți factori (pe care entitatea trebuie să îi prezinte), din cauza naturii proprietății imobiliare și a lipsei de date comparabile pe piață;
(e) măsura în care valoarea justă a investiției imobiliare (astfel cum a fost evaluată sau prezentată în situațiile financiare) se bazează pe o evaluare efectuată de un evaluator independent care deține o calificare profesională recunoscută și relevantă și care are o experiență recentă în ceea ce privește locația și categoria investiției imobiliare supuse evaluării. În cazul în care nu există o astfel de evaluare, acest lucru trebuie menționat;
(f) valorile recunoscute în profit sau pierdere pentru:
(i) veniturile din chirii aferente investițiilor imobiliare;
(ii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparație și întreținere) rezultate din investițiile imobiliare care au generat venit din chirii în cursul perioadei; și
(iii) cheltuielile directe de exploatare (inclusiv cele de reparație și întreținere) rezultate din investițiile imobiliare care nu au generat venit din chirii în cursul perioadei;
(iv) modificarea cumulată a valorii juste recunoscută în profit sau pierdere pentru o vânzare a investiției imobiliare dintr-un grup de active în care este utilizat modelul bazat pe cost într-un grup în care este utilizat modelul valorii juste (a se vedea punctul 32C);
(g) existența și valorile restricțiilor impuse asupra gradului de realizare a investițiilor imobiliare sau asupra transferului de venituri și încasări din cedare;
(h) obligațiile contractuale privind cumpărarea, construcția sau amenajarea unor investiții imobiliare sau privind lucrări de reparații, întreținere sau îmbunătățire.
Modelul valorii juste
76. În plus față de informațiile a căror prezentare este prevăzută la punctul 75, o entitate care aplică modelul valorii juste descris la punctele 33-55 trebuie să prezinte, de asemenea, o reconciliere a valorii contabile a investiției imobiliare la începutul și la sfârșitul perioadei, evidențiind următoarele elemente:
(a) adăugările, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziții și pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare, recunoscute în valoarea contabilă a unui activ;
(b) adăugările rezultate din achizițiile desfășurate în cadrul unor combinări de întreprinderi;
(c) activele clasificate ca fiind deținute în vederea vânzării sau incluse într-un grup destinat cedării clasificat ca fiind deținut în vederea vânzării în conformitate cu IFRS 5 și alte cedări;
(d) câștigurile sau pierderile nete rezultate din ajustările valorii juste;
(e) diferențele nete de curs valutar rezultate din conversia situațiilor financiare în monede diferite de prezentare și din conversia unor operațiuni din străinătate în moneda de prezentare a entității raportoare;
(f) transferurile în și din categoriile stocurilor și proprietăților utilizate de posesor; și
(g) alte modificări.
77. Atunci când o evaluare obținută pentru o investiție imobiliară este ajustată semnificativ în vederea situațiilor financiare, de exemplu pentru a evita dubla contabilizare a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute drept active și datorii separate după cum se descrie la punctul 50, entitatea trebuie să prezinte o reconciliere între evaluarea obținută și evaluarea ajustată inclusă în situațiile financiare, arătând separat valoarea agregată a oricăror obligații recunoscute ale contractului de leasing care au fost readăugate și orice alte ajustări semnificative.
78. În cazurile excepționale menționate la punctul 53, atunci când o entitate evaluează investițiile imobiliare folosind modelul bazat pe cost din IAS 16, reconcilierea prevăzută la punctul 76 trebuie să prezinte valorile aferente respectivelor investiții imobiliare separat de valorile aferente altor investiții imobiliare. În plus, o entitate trebuie să prezinte:
(a) o descriere a investițiilor imobiliare;
(b) o explicație a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi determinată în mod credibil;
(c) dacă este posibil, intervalul de estimări în cadrul căruia este foarte probabil să se situeze valoarea justă; și
(d) în cazul cedării unor investiții imobiliare care nu au fost contabilizate la valoarea justă:
(i) faptul că entitatea a cedat investiții imobiliare care nu au fost contabilizate la valoarea justă;
(ii) valoarea contabilă a respectivelor investiții imobiliare în momentul vânzării; și
(iii) valoarea câștigului sau a pierderii recunoscute.
Modelul bazat pe cost
79. În plus față de informațiile a căror prezentare este prevăzută la punctul 75, o entitate care aplică modelul bazat pe cost descris la punctul 56 trebuie să prezinte:
(a) metodele de amortizare utilizate;
(b) duratele de viață utilă sau ratele de amortizare folosite;
(c) valoarea contabilă brută și amortizarea cumulată (agregată cu pierderile cumulate din depreciere) la începutul și la sfârșitul perioadei;
(d) o reconciliere a valorii contabile a investiției imobiliare la începutul și la sfârșitul perioadei, evidențiind următoarele elemente:
(i) adăugările, prezentându-le separat pe cele rezultate din achiziții și pe cele rezultate din cheltuielile ulterioare recunoscute ca activ;
(ii) adăugările rezultate din achiziții efectuate în cadrul unor combinări de întreprinderi;
(iii) activele clasificate ca fiind deținute în vederea vânzării sau incluse într-un grup destinat cedării clasificat ca fiind deținut în vederea vânzării în conformitate cu IFRS 5 și alte cedări;
(iv) amortizarea;
(v) valoarea pierderilor din depreciere recunoscute, precum și valoarea pierderilor din depreciere reluate în cursul perioadei, în conformitate cu IAS 36;
(vi) diferențele nete de curs valutar rezultate din conversia situațiilor financiare în monede diferite de prezentare și din conversia unor operațiuni din străinătate în moneda de prezentare a entității raportoare;
(vii) transferurile în și din categoriile stocurilor și proprietăților utilizate de posesor; și
(viii) alte modificări; și
(e) valoarea justă a investiției imobiliare. În situațiile excepționale descrise la punctul 53, atunci când o entitate nu poate determina, în mod credibil, valoarea justă a investițiilor imobiliare, entitatea trebuie să prezinte:
(i) o descriere a investițiilor imobiliare;
(ii) o explicație a motivului pentru care valoarea justă nu poate fi determinată în mod credibil; și
(iii) dacă este posibil, intervalul de estimări în care este foarte probabil să se încadreze valoarea justă.
DISPOZIȚII TRANZITORII
Modelul valorii juste
80. O entitate care a aplicat anterior IAS 40 (2000) și alege pentru prima dată să clasifice și să contabilizeze unele sau toate drepturile imobiliare eligibile, deținute în temeiul unor contracte de leasing operațional, ca investiție imobiliară, trebuie să recunoască efectul acelei alegeri ca pe o ajustare a soldului de deschidere al rezultatului reportat aferent perioadei în care alegerea a fost făcută pentru prima dată. În plus:
(a) în cazul în care, anterior, entitatea a prezentat public (în situațiile financiare sau în alt fel), valoarea justă a acelor drepturi imobiliare din perioadele anterioare (determinate pe o bază care să respecte definiția valorii juste de la punctul 5 și îndrumările de la punctele 36-52), entitatea este încurajată, dar nu obligată:
(i) să ajusteze soldul de deschidere al rezultatului reportat aferent primei perioade prezentate pentru care o astfel de valoare justă a fost prezentată public; și
(ii) să retrateze informațiile comparative aferente perioadelor în cauză; și
(b) în cazul în care, anterior, entitatea nu a prezentat public informațiile descrise la litera (a), aceasta nu trebuie să retrateze informațiile comparative și trebuie să menționeze acest fapt.
81. Prezentul standard prevede un tratament contabil diferit de cel prevăzut de IAS 8. IAS 8 prevede retratarea informațiilor comparative, cu excepția cazului în care o astfel de retratare este imposibilă.
82. Atunci când o entitate aplică pentru prima dată prezentul standard, ajustarea soldului de deschidere al rezultatului reportat include reclasificarea oricărei sume deținute în surplusul din reevaluare pentru investițiile imobiliare.
Modelul bazat pe cost
83. IAS 8 se aplică oricărei modificări a politicilor contabile care intervine în momentul în care o entitate aplică pentru prima dată prezentul standard și optează pentru utilizarea modelului bazat pe cost. Efectul modificării politicilor contabile include reclasificarea oricărei sume deținute în surplusul din reevaluare pentru investițiile imobiliare.
84. Dispozițiile punctelor 27-29 în ceea ce privește evaluarea inițială a unei investiții imobiliare dobândite într-o tranzacție de schimb de active trebuie aplicate prospectiv doar tranzacțiilor viitoare.
DATA INTRĂRII ÎN VIGOARE
85. O entitate trebuie să aplice prezentul standard pentru perioadele anuale care încep la 1 ianuarie 2005 sau ulterior acestei date. Aplicarea anticipată este încurajată. Dacă o entitate aplică prezentul standard pentru o perioadă care începe înainte de 1 ianuarie 2005, entitatea trebuie să prezinte acest fapt.
RETRAGEREA IAS 40 (2000)
86. Prezentul standard înlocuiește IAS 40 Investiții imobiliare (emis în 2000).
